| 작성자: | 한국일보 |
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한인 모기지 재조정 현황, 10명 중 8명 퇴짜 소득증명 꼼꼼히
입력일자: 2010-08-10 (화)
서브프라임 사태 이후 미국 내 주택 경기가 좀처럼 회복 기미를 보이지 않고 있는 가운데 모기지 페이먼트에 어려움을 겪거나 차압 위기 극복을 위해 융자 재조정을 시도하는 한인들이 많아지고 있다. 오바마 행정부의 융자 재조정 프로그램(HAMP·Home Affordable Modification Program)이 시행돼 왔지만 여러 규정상의 제약과 서류 준비 미비 등 이유로 한인들이 실제 모기지 재조정에 성공하는 경우는 그리 많지 않은 것으로 나타났다. 경기침체기의 암울한 상황을 나타내고 있는 한인들의 융자 재조정 현황과 문제점, 주의점 등을 살펴본다.
최근 은행거래 내역서 주요 기준
조정신청 서류는 우편으로 보내야
■실태와 현황
밸리지역에 주택을 소유하고 있는 한인 김모(45)씨는 얼마전 융자 재조정을 위해 은행의 론 담당자를 찾았다가 낙심만 하고 돌아왔다. 4년반 전 주택 가격이 피크일 때 첫 5년간 이자만 내는 모기지 프로그램으로 새집을 구입한 뒤 열심히 모기지 페이먼트를 해왔으나 이자 온리 기간 만료 시한이 다가오면서 월 페이먼트를 감당하기 힘들게 된 상황이 닥쳐와 융자 재조정을 시도하려 했으나 은행 관계자로부터 어렵다는 말만 돌아왔기 때문.
김씨의 경우 현재 모기지 인베스터가 오바마 정부의 융자 재조정 프로그램에 해당하지 않아 정부 프로그램을 이용한 융자 재조정이 불가능한데다 집값이 30% 이상 하락하면서 재융자를 하려면 십수만달러의 현금이 필요한 상황이라는 것이다.
이처럼 한인 주택 소유주들 가운데 융자 재조정을 기대했으나 복잡한 절차와 규정상 어려움 때문에 중도에 포기하거나 거절되는 경우가 많은 것으로 나타났다. 주택융자 재조정 전문 상담 비영리기관인 ‘살롬센터’(소장 이지락) 측에 따르면 오바마 행정부 프로그램에 따라 융자 조정을 시도하는 한인들이 많지만 실제 승인을 받은 경우는 10명 중 2명꼴에 불과한 실정이다.
■주의점
전문가들에 따르면 차압위기에 처한 주택 소유주들이 융자 조정에 실패하는 것은 조정된 페이먼트조차 성실하게 납부할 수 있는 소득을 제대로 입증하지 못하는 것이 가장 큰 이유다. 또 많은 경우 복잡한 융자조정 절차를 이해하지 못해 중도에 포기하거나 융자조정 심사과정에서 융자기관과의 커뮤니티케이션에 실패하기 때문이라는 지적이다.
샬롬센터 이지락 소장이 밝히는 주의점은 다음과 같다.
▲내 주택의 인베스터(패니매 또는 프레디맥 등)가 누구인지를 확인하고 융자 상품에 따른 인베스터 조정을 위한 규정을 이해해야 한다
- 모든 주택 소유주의 융자는 제각기 다르기 때문이다. 같은 경제 여건인 경우에도 인베스터에 따라 융자조정 여부가 달라질 수 있다. 연방 주택부(HUD)가 공인한 전문 상담가가 주택융자의 인베스터와 그에 따른 옵션을 결정하는데 도움을 준다.
▲수입증명을 제출하는 것이 가장 핵심적인 요건이다
- 수입 증빙서류가 없거나 부족한 경우도 조정신청이 거부되며 불필요한 수입증명은 심사를 지연시킨다. 부부인 경우 배우자 중 한사람이 융자를 했더라도 부부의 공동기여 서한(contribution letter)을 통해 수입을 증명하거나 룸메이트가 페이먼트를 지불하는 계약서도 도움이 된다.
▲가장 최근의 은행거래 내역서가 신청자의 수입과 지출을 판단하는 근거가 된다
- 이 내역서를 통해 융자기관은 식료품, 유틸리티, 기타 비용을 지출하고 월 융자금 지불이 가능하지를 판단한다. 페이먼트가 충분한 지를 가늠하게 된다.
▲융자조정 신청서는 우편으로 보내야 한다
- 많은 경우 조정신청 서류를 보낼 때 팩스나 이메일은 분실되기 쉽다. 우편으로 보내는 것이 가장 확실하다.
▲최근 수입에 변동이 생겼거나 임시 수입이 발생한 경우 충분한 설명을 해야 한다
- 즉 재산을 처분하고 생긴 돈이나 은행에 갑자기 많은 돈이 입금되었다면 심사관에게 편지로 설명해 이해시켜야 한다. 그렇지 않으면 융자조정이 거절된다.
▲일단 서류를 갖추어 제출하고 나면 은행에서 거절 편지가 올 때까지 기다리는 경우가 많으나 이는 큰 실수
- 서류 심사자가 변경될 수 있고 추가서류를 요구하는 경우도 있다. 예를 들면 Form 4506T는 매 60일마다 업데이트 해야 한다. 자주 전화해 조정심사가 어떻게 진행되는지 상황을 파악하고 있어야 한다
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